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前言：相较于房地产政策的放宽与金融政策的创新，城市更新人更热衷于看到政策的“稳定性”和“延续性”。只有在赛道宏观政策稳定的基础上，市场化企业才可以通过自身的主观能动性，发挥市场化的优势，去操盘和落地优质的更新项目。☑️☑️虹桥灿耀星城售楼处电话：☑️☑️
本期，克而瑞城更中心选取“徐泾老集镇城中村改造项目”，进一步了解上海城中村项目的合作模式与推进方式，也借此呼吁各级各地政府能够为城市更新发展提供长期稳定的制度环境。
徐泾有着1400多年历史底蕴，曾是“十一五”期间新农村建设的“新星”。不过伴随上海城市规划新一轮优化调整，区域发展重心转移，在转而依托大虹桥区域优势快速城镇化的过程中，徐泾镇中心区域发展逐渐滞后。截止到2013年，徐泾老集镇区域主要以农民自建房、老旧集资房为主，宅基地、集体工业用地等土地性质错综复杂。与此同时，这一区域内，户籍人口和来沪人口严重倒挂（改造前比例约为1:5），致使该区域城市管理面临较大压力，徐泾老集镇变成了名副其实的城中村。☑️☑️虹桥灿耀星城售楼处电话：☑️☑️
2020年7月，公司又以总价14亿元竞得徐泰路西侧A2a-02b地块、振泾路北侧A6d-06b两宗纯宅地和徐孝路南侧A6d-06a商办地块，其中宅地均用于建设普通商品房。
项目分期示意（注：一期安置房建设完毕，二期已售罄，三期售卖中，四期商办地块未入市）
开始对外输出城中村改造的操盘模式。2015年5月，上海启动36个城中村改造项目后，俊发集团火速入局，与上海灿辉投资发展有限公司签署《青浦区徐泾镇老集镇“城中村”改造地块项目合作框架协议》，正式进军上海市场。
俊发全部退出，不再介入后续商办地块开发。自2023年2月5日起，项目推广名由“俊灿星城”更改为“虹桥灿耀星城”。
全市首个实现100%原址安置的“城中村”改造案例，项目采用原拆原建的方式，在老集镇“城中村”地块上建设16栋安置房，总建筑面积近14万平方米。同时，该区域内还设计有150亩公共绿地空间，并通过骑龙港、徐泾港水系治理，充分释放滨河休闲空间。
不仅如此，在装修品质也实现了与商品房的高标准统一。据悉，泾悦雅苑作为本项目的安置房部分，在全市同类项目中房型最丰富
农村集体经济组织改造，即上海集体经济组织可以引入合作单位共同改造开发，拓宽了城中村项目社会资本的介入渠道，成为“城中村”改造的创新之举。
社会资本的介入在资金端给予项目重要支持，近118亿的投资改造金额得到妥善解决，同时极大提高了项目推进效率。2017年11月，阳光征收摸底调查启动，历时5个多月就完成了1009户居（村）民和25家企业的动迁安置工作。2019年，土地顺利出让并开始进行后续开发，项目从启动动迁到安置房动工总计不到两年时间。此外，灿辉国际发挥了本土企业的优势，推行全程征求居民意见的改造模式
由于上海“城中村”改造采用的是一二级联动的开发方式，在启动资金、项目推进效率等方面具备竞争优势的同时，城中村项目超长的时间周期和巨额的前期资金投入，受到后期定向招牌方式出地、土地出让金返还、出地政策调整等因素影响，项目风险加大。
本案中，自徐泾镇“城中村”的身份在2014年得到认定，2015年确立实施主体，再到2019年开发企业实质获得首批可供开发的住宅用地已过去5年。在此期间，项目推进过程中穿插了政策的频繁调整——2017年上海针对宅地招拍挂出台了住宅15%自持政策；同年《上海市城市更新规划土地实施细则》中规定了商办自持比例，商业不低于80%，办公不低于40%；2021年开始实施集中供地政策；2023年2月又再次对于供地政策进行调整，“实质上”取消集中供地。
政策的调整会使得既定方案发生变化，规划设计方案和项目经济测算方案均需同步调整，可售部分货值有缩减可能，开发企业的利益不能得到保证，从而市场化企业参与积极性降低。这也成为上海城中村项目的行业痛点。
近年来国家和地方频繁的调整房地产的宏观政策，诸如“今年要求集中供地，明年禁止大拆大建，后年政策又再次放开，更新项目认定标准再调整”等类似情况时有发生，严重影响到企业在城市更新赛道的未来布局，已布局城市更新、手头有多个尚处于中前期阶段改造项目（即城市更新项目还未转化为确定土储）的市场化企业苦不堪言。
相较于房地产政策的放宽与金融政策的创新，城市更新人更热衷于看到政策的“稳定性”和“延续性”。
备注：所有数据均来自公开资料收集、克而瑞数据库及克而瑞城更中心团队调研，实际情况以该项目公布为准。
要知道，取证条件的放松让当下新房项目从土拍到上市的时间被大大压缩，几乎是上半年拿地下半年开盘，反而让开盘之后到交房的等待时间增加。
更重要的是，项目二期已经实景兑现，交付的高品质将开发商的责任感、实力展现的淋漓尽致。最新实景图如下：
全屋甄选高仪、博世、TOTO、威能、老板、日立等一线奢装品牌，配置中央空调、全屋地暖、新风、净水等健康系统等，塑造国际前沿生活质感。免责声明：本宣传资料罗列的装修品牌仅供参考，以开发商最终交付为准。
在业内，有一条能穿越周期的置业铁律：那就是：置业一线城市核心地段的优质资产！无论行情如何、政策如何，它始终都会是楼市里的硬通货！
经过多年发展沉淀，大虹桥商务区正迎来产业大爆炸阶段，大量菁英人口和无数资产财富急速汇聚，尤其是西虹桥片区，百万方级别的商办都集中在2023、2024年竣工，当下大虹桥正处于价值厚积薄发的关键点！
虹桥灿耀星城不仅占位西虹桥核心地段，还是徐泾城市更新标杆项目，天生的板块塔尖住宅！
从全市新房来看，凡是城市更新作品往往都是红盘中的红盘，比如虹口瑞虹新城、真如中海臻如府，短短几年价值已然和同板块其他次新房拉开巨大差距！
城市更新项目既能保留原汁原味的历史文脉，又能享受新时代的人居品质，历史和未来碰撞，传统与摩登交融，这种居住体验全市少有！
项目周边不仅虹桥食尚天地、夏都小镇、蟠龙天地等商业云集，各类政府办事机构、银行、医院等公共配套也密密麻麻的环绕项目周边。
如果你去到项目现场，打开大众点评美食栏目，周边琳琅满目的美味餐厅简直令人挑花眼，烟火气息十足！
综上所述，无论是地段、产品还是交付时间，虹桥灿耀星城都是错过不再有的时代置业机遇，务必牢牢把握！返回搜狐，查看更多
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